Ситуации получения жилья в результате наследования достаточно типичны: даритель оформляет нотариально заверенное завещание о передаче права собственности после его смерти. После вступления в наследство нового владельца начинают одолевать сомнения касательно необходимости уплаты и размера налога при продаже квартиры полученной по наследству – как и где об этом можно узнать. Обо всех деталях процесса станет известно из данной статьи.
О чем говорят требования закона
Действующая законодательная база РФ однозначно трактует операции по продаже движимого и недвижимого имущества, полученного в результате покупки, наследования, выигрыша, раздела как финансовые, требующие уплаты госналога в бюджет страны. Основной акцент при этом сосредотачивается не на пути приобретения квартиры или строения, а периоде его пребывания во владении нового хозяина.
Требования нормативных актов периодически корректируются, в связи с динамично изменяющейся ситуацией на рынке жилья. Так, 2 года назад (до 2016 года) от уплаты НДФЛ при продаже городской квартиры, полученной по наследству, освобождались лица, которые в течение трехлетнего срока являлись собственниками продаваемого жилья.
Впоследствии данный период был увеличен до 5 лет, прежний срок был сохранен только для некоторых специфичных случаев. Под эту категорию подпадают:
- Недвижимость, которая перешла в собственность до 01.01.2016;
- Имущество, переданное по итогам приватизации, наследуемое (подаренное), договору пожизненного содержания.
Получается, что для освобождения от налогообложения на полностью законных основаниях необходимо владеть вновь обретенной квартирой 3 года и дольше: тогда можно ничего не платить и не опасаться последующих претензий налоговой инспекции.
Определение срока владения
Чтобы исключить возможную путаницу с назначением периода владения собственностью, следует дать некоторые разъяснения применительно к данной ситуации. Стандартно действует правило, что отправной точкой считается дата внесения данных о собственности в ЕГРН – Едином государственном реестре регистрации недвижимости. Как только квартира изменила владельца, заканчивается период действия прав старых хозяев и начинает отсчитываться срок владения для новых.
Между тем, касательно недвижимости, полученной в наследство, условия меняются: моментом вступления в права принято считать дату смерти дарителя. Завершается срок владения регистрацией в ЕГРН нового хозяина.
Сказанное легко пояснить на примере: оставивший наследство гражданин умер в 2011 году, при этом, если оформление документов на собственность произошло в 2015 году, и тогда же новый владелец решил продать квартиру, от уплаты налога в бюджет он освобождается, так как срок действия его прав составляет 4 года. Но, в случае, если бы продажа состоялась в 2011 году, автоматически был бы начислен налог на продажу в размере подоходного.
Правила начисления налога
Основные требования налогообложения изложены в Налоговом кодексе РФ (редакция 2018 года). При этом практически не предусмотрено льгот в отношении различных граждан в зависимости от их социального статуса, трудового стажа или иных факторов: налоги должны платить все без исключения. Налог с продажи квартиры, приобретенной по наследству, начисляется согласно следующим правилам:
- В год продажи жилья гражданин проживал на территории РФ более 183 дней – ставка составит 13 %;
- Для случаев с периодом проживания менее, чем указанный в первом пункте, – начисляется 30 %.
Существует еще одно немаловажное обстоятельство: средства, полученные в результате реализации жилплощади, могут быть уменьшены на единоразовый налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Это означает, что если, например, гражданин унаследовал квартиру в 2016 году и в следующем году решил ее продать, то, согласно установленным правилам, размер отчислений в бюджет составит долю в 0,13 от общей суммы (4800000 рублей), то есть 624 тысячи рублей, у него останется 4176000 рублей. Воспользовавшись правом вычета, затраты на налогообложение можно сократить: (4800000 — 1000000)*0,13 = 494 тысячи рублей.
Налогообложение при продаже старой квартиры, полученной по наследству, по второму варианту выглядит значительно выгоднее, хотя, на первый взгляд, отпугивает большой суммой вычета.
Декларирование доходов
Как и любой другой доход, полученный от заработка, коммерческой деятельности физических лиц, продажа унаследованной квартиры должна быть отражена в ежегодно оформляемой налоговой декларации формы 3-НДФЛ. Согласно установленному распорядку, указанные данные вносятся в срок до 30.04 года, следующего за отчетным периодом. То есть если квартира была реализована в 2017 году, данные о полученной прибыли необходимо задекларировать не позднее 30.04.2018. Предусмотрено несколько способов оформления бланка налоговой отчетности:
- Традиционный (от руки);
- В виде электронного документа;
- С помощью специализированного программного обеспечения.
В первом случае потребуется придти за бланком установленной формы в ближайшее управление Налоговой инспекции или скачать его и распечатать самостоятельно.
Доступ к формам отчетности открыт на официальном сайте Федеральной налоговой службы России. Далее заполненный формуляр заверяется личной подписью и сдается в районный офис ФНС. Действуя по второму варианту, резидент также обращается к сайту Налоговой службы, заполняя декларацию непосредственно на нем, и после внесения всех необходимых данных подтверждает ее отправку на обработку. В третьем случае работа ведется через портал ФНС, но при этом используются специальные программы, разработанные для удобства создания отчетности – «Налогоплательщик ЮЛ» и «Декларация». В случае, если при сдаче ведомости возникают трудности, можно воспользоваться юридической консультацией, многие компании предоставляют ее бесплатно.
Готовая, оформленная согласно установленным требованиям, декларация сдается лично в региональное управление ФНС (доверенным лицом при предъявлении нотариально заверенного свидетельства о выделении полномочий), допускается также отправка почтовым отправлением (заказным письмом, лучше с уведомлением о вручении).
При работе с электронной формой документа он заверяется цифровой подписью и сразу же отсылается для обработки, такой способ значительно экономит время.
Уплата налога
Вопреки существующему мнению, отчитываться придется даже о нулевом доходе, когда причитающаяся к получению по результатам продажи сумма перекрывается размером НДФЛ с продажи квартиры, полученной хозяином по наследству. В случае если декларация не оформлена в установленный законодательством срок (30.04), предусмотрены штрафные санкции от 1000 рублей и более.
Сам налог подлежит уплате до 15.07 года, следующего за отчетным.
Другие варианты расчета налога
Иногда, с целью обеспечения точности, применялся расчет налога по кадастровой стоимости жилья. Более того, данная мера стала обязательной после многочисленных случаев мошенничества, когда были выявлены попытки реализовать квартиры по заведомо заниженной цене. В соответствии с требованиями статьи 217.1 НК РФ запрещается продажа объектов, оцененных ниже, чем 70 % стоимости, указанной по Публичной кадастровой карте (Росреестре объектов недвижимости). Рыночная цена является нестабильной, относительной, ее показатель напрямую зависит от множества факторов: спроса, предложения, сезона и других.
Кадастровая стоимость включает в себя затраты на постройку жилья, за годы эксплуатации она может незначительно уменьшится за счет амортизации (износа) всего здания и его конструкций. Такой подход позволяет вывести достаточно независимый от курса валют и рынка недвижимости показатель, кадастровую цену квартиры. В подавляющем большинстве случаев она будет ниже рыночной, особенно, для вторичного жилья, которое, чаще всего, и является объектом наследования.
Таким образом, налог с продажи квартиры, доставшейся по прямому наследству, привязанный к кадастровой стоимости, позволяет максимально точно определить размер отчисления, даже если продажная цена составила символическую цифру в 100 рублей.
Льготы при продаже квартиры
Несмотря на то, что Налоговый кодекс не предусматривает прямые льготы для различных групп граждан, продающих квартиры, существует 2 законных способа снизить расходы на отчисления в казну. Это:
- Налоговый вычет;
- Методика определения разницы между доходом и расходом.
Первый из указанных способов предусматривает получение резидентами РФ права в течение года уменьшить размер подоходного налога на все совершенные продажи. Оговорена только сумма – 1 миллион рублей, при этом если сделок было несколько, то указанное требование разбивается на все проданные объекты жилья. При совместном владении (например, супругами) размер вычета делится между всеми участниками продажи.
Для ситуаций с долевым участием фиксированная ставка распределяется по всем владельцам жилья, если они продаются вместе. В случае реализации паев по отдельности (по независимым договорам) право на вычет получит каждый держатель, независимо оттого, производится продажа разным покупателям или одному, единому.
И, наконец, способ, условно называемый «доход минус расход», то есть когда размер прибыли уменьшается на сумму затрат на приобретение недвижимости. Законодательством предусмотрен расчет налогообложения на основании данных о финансовых расходах на покупку жилья. Для этого понадобятся все подтверждающие документы – чеки, ведомости, счета. К сожалению, метод не распространяется на квартиры приватизированные, унаследованные, подаренные, полученные после пожизненного содержания.
Суть метода в том, что налог (13 %) применяется к разнице между суммой, уплаченной владельцем при приобретении, и суммой, полученной им же при последующей продаже.
Штрафные санкции за неуплату налога на продажу
Законодательством предусмотрена административная ответственность за уклонение от уплаты налога и отказ оформить налоговую декларацию на операции с недвижимостью. Непредоставление в срок до 15.07 отчета о доходах, полученных в прошлом году, дает ФНС право применить к резиденту штраф, сумма которого составит 5 % суммы налога, причем эта ставка начисляется за каждый просроченный месяц.
Установлены критичные отметки (верхняя и нижняя) санкции – не менее 1 тысячи рублей, но не больше 30 % общего размера налоговой выплаты. В случае несвоевременного отчисления в казну непосредственно налога штраф составит 0,2 от его суммы.
В заключение
В данной статье рассмотрены ключевые моменты уплаты налогов при продаже унаследованной квартиры, согласно НК РФ в новой редакции.
Законодательством установлено правило «трех лет»: если недвижимость пребывала во владении получившего ее от дарителя 3 года и больше, он освобождается от уплаты налога. При этом срок владения начисляется не от даты регистрации данных в Росреестре, а с момента зафиксированной смерти дарителя.
Гражданам предлагается несколько вариантов уплаты налога – прямой (по ставке подоходного отчисления с физического лица, 13 %) и по налоговому вычету.
Саму стандартную форму декларирования, которая принята для регистрации данных о полученных доходах, можно также заполнить и передать в ФНС любым удобным способом: лично, при заполнении от руки, почтовым отправлением, в электронном виде на сайте службы. Для определения стоимости квартиры, при выставлении ее на продажу, лучше воспользоваться кадастровой стоимостью, поскольку она является наиболее стабильным финансовым показателем. Также важно помнить, что рыночная цена не может составлять менее 0,7 от кадастровой, это закреплено в Налоговом кодексе.
Налог подлежит уплате всеми категориями граждан, независимо от их социальной группы, трудового стажа, возраста, в том числе и тогда, когда сумма продажи минимальна. За уклонение от уплаты предусмотрена система штрафов, то же правило действует в отношении несвоевременной сдачи налоговой декларации. Знание указанных требований поможет резидентам правильно, оперативно и абсолютно законно провести продажу унаследованной квартиры, не привлекая внимания ФНС.
