Все про продажу квартиры после вступления в наследство

Многие наследники продают имущество, полученное от родственников. Это абсолютно законно, так как человек в данном случае выступает собственником. Конечно, если пройдена соответствующая процедура и все документы оформлены. Тогда продажа полученной квартиры после вступления в наследство будет осуществлена без нарушения законодательства.

Продажа недвижимости

Сроки и ограничения

Наследник квартиры является ее собственником со дня смерти завещателя, хотя документы еще не оформлены. Эта норма закона позволяет государству взымать с лица плату за коммунальные услуги и т. д. Но право распоряжаться полученной недвижимостью человек еще не получил.

Поэтому он не может передать квартиру, сдать в аренду или продать, пока не будут получены документы, подтверждающие право собственности. По закону, на оформление дается 6 месяцев. В течение этого срока осуществляется не только подготовка к выдаче свидетельства, но и проверка наличия других наследников.

Через полгода со дня смерти завещателя родственник вступает в наследство и обращается в Росреестр для регистрации права собственности с документами:

  • Свидетельство, подтверждающее право на получение наследства;
  • Документы на квартиру (техпаспорт и т. д.);
  • Гражданский паспорт;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

И только после этого возможна продажа квартиры, полученной человеком по наследству.

В теории процедура выглядит достаточно простой, но на практике часто возникают различные нюансы.

Квартира с долгами

Продажа квартиры после получения ее в наследство может осуществляться с некоторыми трудностями, если бывший владелец задолжал за коммунальные услуги. И если наследник их не оплатит, то не сможет осуществить куплю-продажу. Некоторые недобросовестные собственники по возможности обходят это правило. Но за это грозит серьезная ответственность, включая оплату штрафов.

Еще один долг, который часто мешает наследникам полноценно распоряжаться квартирой, это ипотека. Если недвижимость находится в залоге у банка, то все юридические действия без его согласия являются незаконными. Поэтому наследнику придется оформить письменное согласие залогодержателя на продажу квартиру.

Продажа квартиры

Налог

Продажа квартиры, полученной лицом по наследству, чаще всего осуществляется сразу после оформления документов. Поэтому большинству наследников приходится платить налог на прибыль от сделки. Основные правила оплаты следующие:

  • Размер налога составляет 13 % от суммы (для иностранных граждан – 30 %);
  • Для проведения оплаты наследнику необходимо подать в ФНС налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ);
  • Документ подается до 30 апреля;
  • Перечисление средств осуществляется до 15 июля.

Никаких дополнительных льгот по уплате налога на прибыль от продажи недвижимости не предусмотрено.

Поэтому НДФЛ платят даже социально незащищенные категории населения (пенсионеры, инвалиды и т. д.).

Как снизить НДФЛ

Отсутствие льгот не означает, что владелец не может уменьшить сумму налога. Для этого можно воспользоваться следующими способами:

Применить налоговый вычет (1 млн. рублей). Эта сумма отнимается от количества денег, полученного от продажи квартиры. Налог рассчитывается с оставшейся суммы.

Размер полученной прибыли лишь немного покрывает (или вообще не покрывает) расходы, которые понес владелец перед продажей. Речь идет о ремонте и других работах для придания имуществу благоприятного вида. К расходам также можно отнести оплату большого долга по коммуналке или ипотеке.

Использовать оба способа уменьшения суммы нельзя, поэтому владельцу следует произвести расчеты и выбрать самый выгодный. В случае, когда речь идет о доле в квартире, каждый собственник подает отдельную декларацию. Также важно учитывать, что налог будет рассчитываться на основании суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если она окажется ниже, чем кадастровая цена жилья, то расчет будет осуществляться с учетом 70 % от кадастровой стоимости.

НДФЛ на квартиру

Как не платить НДФЛ

Любой собственник недвижимости может получить освобождение от уплаты налога на прибыль. Самый простой способ – подождать несколько лет. По закону (новые правила были введены в 2016 году), есть два срока – 3 года и 5 лет.

Если речь идет о наследовании, то владельцу следует подождать лишь 3 года после оформления наследства.

Налоговые риски

Оплата налога для каждого собственника – это гражданская обязанность. За отказ предусмотрена соответствующая ответственность. Но многие плательщики все равно стараются обмануть налоговые органы, предоставив заведомо неправдивую информацию. Поэтому важно учитывать следующее:

  1. При расчете НДФЛ обязательно проверяется кадастровая стоимость квартиры.
  2. ФНС подает различные запросы, в том числе и в Росреестр, поэтому ложные данные будут обнаружены практически сразу.
  3. Если плательщик нарушил закон, к нему будут применены соответствующие санкции. Это касается как пропуска даты подачи декларации, так и занижение стоимости жилья.

Ответственность за подобные деяния может выражаться в начислении пени, штрафа. По отношению к злостным неплательщикам применяются более серьезные санкции, например, взыскание долга через судебных приставов.

Процедура продажи

Правила продажи любой квартиры, полученной по наследству, в целом, являются стандартными. Продавец лишь должен соблюсти все этапы:

  • Обратиться к нотариусу и получить наследство;
  • Зарегистрировать право собственности;
  • Подготовить документы для продажи;
  • Найти покупателя;
  • Осуществить сделку;
  • Заплатить налог.

При необходимости следует заняться оформлением дополнительных бумаг. Например, получить разрешение от банка, заплатить долг поставщику услуг ЖКХ или получить разрешение от органа опеки (если на жилплощади прописан несовершеннолетний ребенок). Если при осуществлении процедуры не будет никаких нарушений, то продавец сможет быстро продать квартиру.

Процесс продажи квартиры

Нотариус

Процедура вступления в наследство является обязательной. После смерти наследодателя человек получает его имущество по закону или по завещанию. В первом случае придется доказывать родство. При наличии завещания все гораздо проще, но не стоит забывать, что документ могут оспорить другие родственники.

Свое право на квартиру нужно предъявить в течение 6 месяцев после смерти владельца. Иначе недвижимость будет передана другим наследникам или государству. Допускается обращение к нотариусу по истечении этого срока, но только если у наследника есть уважительные причины.

К примеру, он проживает заграницей и не знал о смерти завещателя.

Документы

Для продажи очень важно собрать все необходимые документы. Во-первых, их очень тщательно проверяют покупатели, а во-вторых, бумаги придется подавать в Росреестр. И отсутствие любой справки просто затянет процедуру регистрации. Стандартный пакет документов для регистрации сделки включает:

  • Договор купли-продажи;
  • Личные документы (паспорта) продавца и покупателя;
  • Свидетельство, подтверждающее право на наследство;
  • Выписка из Росреестра;
  • Документы, подтверждающие отсутствие или наличие обременения;
  • Кадастровый паспорт и другая техническая документация на жилплощадь;
  • Выписка из домовой книги;
  • Разрешительные документы (отказ от покупки совладельца, разрешение органа опеки или банка).

Что касается согласия на осуществление сделки супруга продавца, то оно не требуется. Имущество, полученное по наследству (как и в случае с договором дарения), не является совместно нажитым имуществом. Для этого владелец должен выделить долю квартиры супругу и оформить это юридически.

После регистрации сделки стороны получают свои экземпляры договора купли-продажи, а покупатель еще и документы, подтверждающие его статус владельца.

На этом процедура продажи квартиры считается оконченной.

Договор купли-продажи

Договор является самым главным документом, так как содержит основные условия сделки. Его оформляют в простой письменной форме и желательно в присутствии нотариуса. Документ обязательно должен содержать:

  • Подробную информацию об объекте продажи. Адрес, технические характеристики;
  • Сведения о сторонах сделки;
  • Стоимость квартиры;
  • Размер аванса, если он был сделан;
  • Способ передачи денег (безнал, расчет при нотариусе или в банке);
  • Права и обязанности сторон;
  • Условия расторжения соглашения;
  • Дату, когда продавец готов освободить жилплощадь.

Покупка квартиры

Есть также такой пункт, как «дополнительные условия». Там указываются различные договоренности сторон, которых нет в основном документе, но они не противоречат законодательству. К примеру, можно указать наличие расписки, если покупатель передает не всю сумму сразу. Также пишутся реквизиты всех важных документов (согласие на продажу от банка и т. д.).

Стороны подписывают документ, после чего его заверяет нотариус. При необходимости можно воспользоваться услугами юриста по регистрации сделки. Некоторые нотариусы предоставляют такую возможность. Это не бесплатно, зато не необходимо ехать в Росреестр самостоятельно (а сделать это придется обоим участникам).

Продажа доли

Если наследуемым имуществом является доля в квартире, то владелец также может ее продать. Но нюансов при такой продаже намного больше. Например, согласно ст. 250 ГК РФ, у остальных совладельцев квартиры есть право преимущественного выкупа доли. Поэтому владелец обязан:

Сообщить всем совладельцам о своем решении продать часть имущества. Устное сообщение не рассматривается, поэтому лучше составить и отправить письма. Идеальный вариант – заказные письма с уведомлением о получении. Тогда будет доказательство, что продавец выполнил правила.

Отказ от приобретения части квартиры должен быть также предоставлен в письменной форме. Как вариант – необходимо заверить его у нотариуса.

Если совладелец в течение месяца не предоставляет ответ, отказ принимается автоматически. Но лучше все же оформить его письменно.

Преимущественное право выкупа дает совладельцам возможность оспорить сделку, если продавец не выполнил перечисленные условия. Если он докажет, что предложения о покупке не поступало, продажа будет отменена.

Риски покупателя

Приобретение квартиры, только что полученной лицом по наследству, должно осуществляться только после тщательных проверок. Обычно наследники расстаются с недвижимостью при денежных затруднениях. Но иногда продажа квартиры является хорошим способом избавиться от наследства, не дожидаясь других претендентов.

Особенно, если после вступления в права прошло совсем немного времени. Поэтому важно изучать не только предоставленную владельцем документацию, но и выяснить причины такой быстрой продажи. А продавец в свою очередь обязан дать покупателю все необходимые объяснения.

Правила покупки жилья у наследника

Для того чтобы обезопасить себя от сделки с мошенником, покупателю лучше придерживаться следующей инструкции:

  • Условия покупки должны быть стандартными. Слишком низкая цена и другие подозрительные обстоятельства должны отпугнуть, а не привлечь покупателя;
  • Проверка так называемой «истории» жилплощади. То есть сведения о предыдущих владельцах, о прописанных жильцах, наличии обременения. Следует не только подать запросы в соответствующие инстанции, но и пообщаться с соседями;
  • Можно посетить нотариуса, оформлявшего наследство. Юридической информацией он не поделится, но о разногласиях между наследниками и другие нюансы может рассказать;
  • Нельзя давать деньги (даже аванс) до подписания документов. В случае с задатком можно оформить предварительный договор;
  • Оформление документов лучше осуществлять у нотариуса;

Передача денег должна происходить при свидетелях. Подойдет юрист, сотрудник банка или регистрирующего органа. Как вариант, всю сумму можно положить в банковскую ячейку и предоставить ключи только после подписания договора.

Наследник, получивший квартиру на основании завещания или по закону, является ее полноправным собственником. Поэтому вполне возможна продажа квартиры после получения наследства. И никто, кроме других совладельцев, не может повлиять на сделку.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

*

code